Planningstheorie

Parallel plannen op verschillende schaalniveaus

Hier volgt een korte beschrijving van hoe parallel plannen op verschillende schaalniveaus kan worden toegepast.

Porfolio

Parallel plannen komt op volgende manieren tot uiting in de planning van de portfolio:

• Bepalen bij welke projecten parallel plannen toegepast kan worden, afhankelijk van de status van projecten en de geschiktheid voor parallel plannen.
• Strategisch aanpassen van de timing van projecten binnen de portfolio zodat de projecten waarbij parallel plannen wordt toegepast prioriteit krijgen (adaptief programmeren). Parallel plannen van een project vraagt, zeker in het eerste jaar, een intensievere betrokkenheid. Er moet geprioriteerd worden tussen de verschillende projecten en dat de inzet voor andere projecten tijdelijk moet worden afgeschaald. De hypothese is dat deze afgeschaalde projecten, als die daarna ook met parallel plannen worden aangepakt, uiteindelijk alsnog sneller gerealiseerd kunnen worden vanwege de efficiëntere inzet van medewerkers.
• De portfolioplanning is de basis voor de capaciteitsplanning die gebruikt wordt voor het prioriteren van medewerkers.

Gebied

Onder gebieden verstaan we integrale gebiedsontwikkelingen waarbij meerdere projecten in een gebied in samenhang met elkaar worden ontwikkeld. Het gaat hier, naast woningbouwprojecten, vaak ook om infrastructuur en voorzieningen. Toepassing van de parallel plannen kan dan op verschillende manieren:

• Planvormingsproducten op gebiedsniveau parallel opstellen. Bij gebiedsontwikkeling is er vaak sprake van planvormingsproducten voor het gebied als geheel waar de samenhang tussen de onderliggende projecten is wordt bepaald. Zo kan er bijvoorbeeld sprake zijn van een integraal stedenbouwkundig plan of een Omgevingsprogramma met bijbehorend MER. Daarnaast kan er op gebiedsniveau een samenwerkingsovereenkomst worden gesloten. Deze producten kunnen ook parallel worden opgesteld in plaats van serieel.
• Voortuittrekken start eerste woningbouwproject. Vaak starten woningbouwprojecten pas als de planvorming op gebiedsniveau helemaal is afgerond. Dat duurt vaak lang omdat gebiedsontwikkeling vanwege de grotere omvang complex is. Overwogen kan worden om alvast te starten parallel aan de planvorming op gebiedsniveau. Het vervroegd voorbereiden van een eerste woningbouwproject kan daarbij ook doorbraken creëren op bepaalde onderwerpen op gebiedsniveau.
• De afhankelijkheid van bovenplanse infrastructuur loskoppelen. De ontwikkeling van een gebied kan afhankelijk zijn van de ontsluiting via een bovenplans infrastructuurproject. De vraag is dan of dit voor alle woningbouw in het gebied geldt, of dat een deel van de woning hier los van kan worden gekoppeld, bij voorbeeld tot een bepaald kantelpunt. Dit geldt ook voor de afhankelijkheid van andere projecten, zoals andere woningbouwprojecten, (maatschappelijke) voorzieningen, ingrepen in het watersysteem en aanleg openbare ruimte en groenvoorzieningen. Bij de koppeling van de (planologische) besluitvorming tussen projecten kan worden gestreefd dat deze zo wordt gelegd dat de eerste woningbouwprojecten door kunnen voordat definitieve besluitvorming over het betreffende voorwaardelijke project heeft plaatsgevonden.

Project

Onder project wordt in dit geval bedoeld een enkelvoudige opstalontwikkeling op één kavel. Dit is het niveau waarop het oorspronkelijke concept van parallel plannen, en het grootste deel van de beschrijving op deze website, momenteel op is gericht. 

Product

Bij de ontwikkeling van gebieden en projecten worden producten gemaakt. Bijvoorbeeld een stedenbouwkundig plan, een NvU of een ontwerp. De 5 principes van parallel plannen kunnen ook op dit productniveau worden toegepast.

Bouwmethode, grondeigendom en publieke betrokkenheid

Om te bepalen hoe parallel plannen kan worden ingezet bij een project is het goed om onderscheid te maken tussen verschillende situaties.

Bouwmethode

Bij de toepassing van parallel plannen is er een verschil per toegepaste bouwmethode:

• Traditioneel. Het oorspronkelijke parallel plannen concept was gericht op een traditioneel bouwproject, dat wil zeggen niet conceptueel/modulair gebouwd.
• Conceptueel. In het geval van conceptueel bouwen wordt er eerst een conceptueel bouwer geselecteerd die vervolgens de bouwmodules ontwerp en prefabriceert. Dit levert een iets ander planningsstramien op waardoor de toepasbaarheid van parallelschakelingen ook wat afwijkt van de situatie bij traditioneel bouwen. Bij tijdelijke woningen (en flex-woningen) wordt ook conceptueel/modulair bouwen toegepast. Er is dan vaak sprake van een grondverhuur in plaats van gronduitgifte. Daarnaast speelt dan het onderzoek naar de haalbaarheid van de business case vaak een bepalende rol in de planning. Daardoor is ook hier de situatie ten aanzien van parallel plannen iets anders dan bij een traditionele bouwmethode.

Grondbezit

Het grondbezit speelt ook een rol bij de mate toepasbaarheid van parallel plannen:

• Ontwikkelaar. Als de grond in bezit van een ontwikkelaar of corporatie dan is deze meteen vanaf het begin betrokken en kunnen er parallel activiteiten door de ontwikkelaar worden opgestart.
• Gemeente. Als de gemeente (of een andere overheidsorganisatie) de grond in bezit heeft dan zal er eerst een grondverkooptender moeten plaatsvinden. Pas daarna is er een ontwikkelaar aan boord die zijn activiteiten kan starten.
• Erfpacht. In het geval van erfpacht zijn er vaak nog aanvullende procedures die kunnen leiden tot seriële afhankelijkheden (bijvoorbeeld het verkrijgen van een grondprijsadvies).

Mate van betrokkenheid gemeente

De gemeente heeft, afhankelijk van het grondbezit, verschillende rollen:

• Faciliterend. Als de grond in bezit is van de ontwikkelaar heeft de gemeente een faciliterende rol. De ontwikkelaar kan in dat geval vanaf het begin parallel werkzaamheden oppakken. Bij kleinere projecten hebben gemeente soms geen faciliterende rol in de voorbereiding maar wordt de omgevingsvergunningaanvraag koud ingediend. In dat geval zijn de mogelijkheden om parallel op te werken tussen gemeente en ontwikkelaar dus beperkt.
• Initiërend. Bij projecten waar de gemeente de grond in bezit hebben zijn ze meestal ook initiatiefnemer. Ze maken een plan, zorgen voor de wijziging van het Omgevingsplan en tenderen vervolgens de bouwrijpe grond. Daarna komt pas de ontwikkelaar in beeld, dus die kan tot dat moment niet parallel werken.

Grootte ontwikkelaar en gemeente

Grote organisaties hebben als voordeel dat er vaak meer specialistische kennis aanwezig die kan helpen parallel plannen toe te passen. Het nadeel is dat de organisatie bij grote partijen soms wat ingewikkelder is, waardoor het besluit om parallel plannen toe te passen minder makkelijk wordt genomen en er meer vaste procedures zijn die parallelschakelingen belemmeren.

Parallel plannen in relatie tot specifieke onderdelen van de planning

Bestuurlijke besluitvorming

Bij de bestuurlijke besluitvorming is parallel plannen erop gericht om het besluitvormingsproces in te dikken. Hiervoor is het van belang om aan de voorkant beslissers zich te laten uitspreken over de prioriteit van het project projecten en vooraf om zo veel mogelijk mandaat te laten geven aan de projectorganisatie. Richt daarnaast een opdrachtgeversoverleg of stuurgroep in, Bij capaciteitstekorten en twistpunten kan er dan direct worden geëscaleerd.

Integreren SO-VO-DO

In het traditionele ontwerpproces voor woningen zit vaak standaard een volgordelijkheid opgenomen, waarbij de tussenproducten SO, VO en DO worden getoetst door de gemeente voordat er verder wordt ontworpen. Deze toetsingen kunnen anders worden georganiseerd zodat deze niet meer kritiek in de planning liggen. Één manier is om het toets resultaat niet af te wachten voordat er verder wordt ontworpen. Een andere manier is om de toetsing parallel aan het ontwerpproces te laten plaatsvinden door de toetsende medewerkers van de gemeente aan te laten sluiten bij het ontwerpteam van de ontwikkelaar. De toets aan het eind is dan nog slechts een formaliteit. Ook kan gekozen worden om de fasering van het ontwerpproces te laten vervallen en het te beschouwen als één proces waarbij de ontwikkelaar en de gemeente samen op gaan, mogelijk ondersteund door parametrische ontwerptooling.

Vergunningverlening

In de vergunningverlening kan worden versneld door de vergunningverlener vroegtijdig bij het planvormings- en ontwerpproces te betrekken. Als de vergunningverlener vroeg in het proces in staat gesteld wordt om een oordeel te geven over het ontwerp en de concept-vergunningaanvraag, dan is de daadwerkelijke afgifte op het eind een formaliteit.

Omgaan met risico bezwaar en beroep

Nieuwbouwwoningprojecten zullen over het algemeen niet in het vigerende Omgevingsplan passen. Voor het afwijken van het Omgevingsplan moeten per project de volgende keuzes worden gemaakt:

• Ruimtelijk besluit middels wijziging Omgevingsplan of BOPA. Voor de afwijking van het Omgevingsplan is kunnen twee verschillende vormen van ruimtelijke besluitvorming worden toegepast: een wijziging van het Omgevingsplan of een BOPA (Omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit). Bij deze afweging speelt een rol dat eenBOPA op zichzelf een kortere doorlooptijd heeft dan de wijziging van het Omgevingsplan, maar dat er bij de BOPA beroep en hoger beroep kan worden ingesteld. Bij een wijziging Omgevingsplan is er alleen direct beroep bij RvS mogelijk, dus is het besluit eerder onherroepelijk.
• Gecoördineerde aanvraag of niet. Een andere afweging is of de Omgevingsvergunning apart wordt aangevraagd of gecoördineerd met het ruimtelijk besluit. Het voordeel van coördineren is dat er dan ook maar één gecoördineerde beroepsgang is. Dit heeft in het geval van een Omgevingsplan als extra voordeel dat dan ook voor de Omgevingsvergunning direct beroep bij de RvS geldt. Een gecoördineerde aanvraag kan echter wel pas starten als de onderbouwing van alle besluiten gereed is. In sommige situaties kan het daarom gunstig zijn om het ruimtelijke besluit alvast te laten nemen, omdat daar de beroepsgronden meestal betrekking op zullen hebben en die dan dus zo vroeg mogelijk afgehandeld zijn.